La Ley 7/2024, de 26 de diciembre, de Medidas para un Desarrollo Equilibrado en Materia de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio (la “Ley”), publicada el 27 de diciembre de 2024 en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, entró en vigor al día siguiente de su publicación.
El objetivo de esta Ley, que modifica, entre otras, la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo (la “Ley 9/1995”), la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (la “LSM”) y la Ley 17/1984, de 20 de diciembre, reguladora del abastecimiento y saneamiento de agua en la Comunidad de Madrid (la “Ley de Abastecimiento y Saneamiento”), es simplificar la normativa, dotar a las normas de mayor eficacia y adaptarlas al contexto actual.
A continuación exponemos las novedades principales en lo que se refiere a la ordenación del territorio y urbanismo:
- Modificación de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo
A la vista de que el proceso de aprobación del Plan Regional de Estrategia Territorial hace inviable su aprobación en un plazo razonable, se crean dos nuevos instrumentos de ordenación territorial cuya aprobación es más ágil para dar una respuesta rápida a las necesidades de cada ámbito de ordenación. Se trata de los Planes Territoriales y los Planes Estratégicos Municipales.
Los Planes Territoriales pueden establecer una ordenación territorial directa en un ámbito comarcal o subregional para recoger medidas de protección (e.g. delimitación y ordenación de los paisajes y espacios naturales y rurales, prevención de riesgos naturales o tecnológicos previsibles, del patrimonio cultural, arqueológico y arquitectónico regional, etc.).
Por su parte, los Planes Estratégicos Municipales permiten a los Ayuntamientos definir los elementos básicos para la organización y estructura del municipio, sus objetivos estratégicos y el marco de referencia de los demás instrumentos. Se aprueban mediante un procedimiento similar al del Plan General (con aprobación definitiva de la Consejería competente), establecen normas de aplicación directa, directrices y recomendaciones para el resto de los planes urbanísticos municipales, precisando en cada caso el grado de vinculación y la adaptación que demanden sobre los planes existentes previamente.
Estos planes suponen un cambio en el modelo urbanístico regional para conseguir una figura de planeamiento (Master Plan) con una visión estratégica y estructurante de la ciudad, de tal forma que los elementos clave se definan de forma ágil a medida que surjan las necesidades, dejando el resto de la ordenación a los instrumentos de planeamiento que correspondan en cada caso. Los Planes Estratégicos Municipales deberán adaptarse al Plan Regional de Estrategia Territorial o al Plan Territorial que, en su caso, se apruebe.
- Modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid
Las novedades más destacables son:
(i) Actuaciones de transformación en suelo urbano: se completa el régimen de las actuaciones de transformación de reforma o renovación de la urbanización así como el de las de dotación para adaptarlo al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización se requerirán cuando, para la implantación de mayor edificabilidad, densidad o nuevo uso característico, se necesite modificación de las redes existentes en más de un 50%. Si estas actuaciones incrementan edificabilidad y se desarrollan en áreas homogéneas que igualen o superen los estándares de redes locales del artículo 36.6 de la LSM, se deberá garantizar que las redes locales mantienen al menos el estándar de dotaciones del planeamiento y el ya obtenido por el área. Si no se alcanzaran, las actuaciones propuestas deberán cumplir, como mínimo, los estándares del artículo 36.6 de la LSM.
Los solares o parcelas objeto de actuaciones de dotación se incluyen dentro de la categoría de suelo urbano consolidado y cabe la aprobación de una reparcelación para la equidistribución de beneficios y cargas. Además, no es necesario reajustar la proporción de redes públicas si, tras el incremento de edificabilidad, densidad o cambio de uso, estuvieran garantizados los estándares previstos en el artículo 36.6 de la LSM.
Artículos 14.2, 17.e), 19 bis.1. Se añade el artículo 20 bis.
(ii) Medidas para fomentar la eficiencia energética: Se permite mediante Reglamento el establecimiento, para todo o parte de la Comunidad de Madrid, de (i) criterios para el cálculo y cómputo de la edificabilidad y el aprovechamiento vinculados al cumplimiento de nuevos estándares de eficiencia energética; y (ii) la posibilidad de eximir de la exigencia de dotaciones públicas a las actuaciones de dotación o reforma o renovación de la urbanización si se garantiza que las nuevas viviendas cumplen con determinados niveles de eficiencia energética.
El objetivo de la Ley es fomentar el cumplimiento de estándares de eficiencia energética por encima de los legalmente previstos. Sin embargo, debido a la complejidad técnica y a que la legislación española está pendiente de trasponer varias directivas en la materia, la posibilidad de fomentar la sostenibilidad a nivel autonómico se aplaza a un momento posterior mediante Reglamento. Por ejemplo, actualmente se han iniciado los trabajos para trasponer la Directiva de Eficiencia Energética en lo que afecta a los centros de datos (aquí), trasponer parcialmente las modificaciones introducidas por la Directiva de Energías Renovables (aquí), el proyecto de Real Decreto por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación (aquí) y el proyecto de real decreto relativo a la eficiencia energética del sector público que incluirá la transposición de los artículos 3, 5, 6 y 25 de la Directiva de Eficiencia Energética (aquí).
También se amplían los supuestos de autorización mediante declaración responsable, para los puntos de recarga de vehículos eléctricos o los sistemas de aprovechamiento de energías renovables para autoconsumo.
Artículos 19 bis.6, 20 bis.3 y 31. Se añaden las letras n) y ñ) al artículo 155.
(iii) Planeamiento: para flexibilizar el desarrollo de los municipios y evitar tramitaciones dilatadas del planeamiento, se acotan las modificaciones sujetas a revisión del plan general: aquellas alteraciones que, por sí mismas o en unión de las alteraciones aprobadas en los dos últimos años, supongan un incremento superior al 20% de la superficie conjunta de suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado o equivalente. Por tanto, las modificaciones del plan general se tramitarán mayormente mediante modificaciones puntuales, quedando la revisión limitada a supuestos muy específicos.
Se amplían los supuestos en los que se permite modificar las determinaciones estructurantes en suelo urbano mediante un plan especial de aprobación municipal. Ahora, si el ámbito del plan especial coincide con una eventual área homogénea de las previstas en la LSM, el plan especial podrá modificar la ordenación estructurante, en cuyo caso se requiere que el propio plan especial delimite el área homogénea.
Artículo 35.5, 69.2 y disposición adicional quinta. Se añade el apartado 6 al artículo 68.
(iv) Actuaciones en suelo urbanizable no sectorizado: se incluyen como autorizaciones permitidas en suelo urbanizable no sectorizado que no requieren cambio en la categoría de suelo los requeridos por las infraestructuras de distribución o transporte de energía y de telecomunicaciones, y sus construcciones estrictamente necesarias, para la prestación de servicios de utilidad pública o de interés general, con independencia de su titularidad pública o privada.
También se regulan los supuestos exentos de calificación urbanística (e.g. instalación de invernaderos temporales y desmontables, proyectos de riego, plantación de cualquier especie agrícola o silvícola, instalación de huertos, etc.) para el fomento de actividades del sector primario y se aclaran las actuaciones que requieren de calificación urbanística ampliando el catálogo de actuaciones susceptibles de implantarse en esta clase de suelos en lo que respecta a infraestructuras (potabilización, transporte, abastecimiento, depuración y tratamiento de aguas; la generación, el transporte y la distribución de energía; y las telecomunicaciones).
Además, se simplifica el procedimiento para la aprobación de los proyectos de actuación especial suprimiendo la dualidad de fases y se permite la implantación de infraestructuras de tecnologías como los centros de datos en los suelos urbanizables no sectorizado de uso industrial mediante los proyectos de actuación especial. De este modo, la normativa autonómica se adapta a la realidad actual de auge de proyectos de centros de datos y otorga carta de naturaleza a este tipo de infraestructuras tecnológicas.
Artículos 25.a), 26, 27 y 150.1 de la LSM.
(v) Tramitación de licencias: hasta el momento, se permitía obtener la licencia de edificación y construir durante la ejecución del proyecto de urbanización. Sin embargo, ahora se permite solicitar y tramitar la licencia (aunque no ejecutar la obra) cuando el proyecto de reparcelación esté aprobado definitivamente sujetando su concesión a la firmeza del proyecto de reparcelación en vía administrativa, sin necesidad de su inscripción–, lo que contribuirá a la reducción de plazos en la concesión de licencias y, por tanto, a una mayor agilidad para proyectos como los de los desarrollos del sureste o Madrid Nuevo Norte que podrán adelantar los plazos de sus obras de edificación en casi un año.
Artículo 154.2 de la LSM.
(vi) Redes públicas y viviendas públicas sujetas a un régimen de protección: hasta ahora la implantación de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección en suelos vacantes de la red de servicios o equipamientos requería el cumplimiento de dos condiciones: que la edificabilidad del uso a implantar fuera inferior al 5% de la edificabilidad residencial del ámbito o sector o que al computarse la edificabilidad resultante como residencial se mantuviera el cumplimiento de las dotación de redes exigibles. Con la modificación se mantiene esta obligación, si bien se exime su cumplimiento en el supuesto de que las redes donde se vaya a implantar la vivienda pública sujeta a un régimen de protección sea supramunicipal, así como en las generales cuando se acredite que no son necesarias para el uso previsto por el planeamiento.
Artículo 36.2º.2º1 de la LSM.
(vii) Infraestructuras: se simplifican los trámites para la implantación de infraestructuras de distribución de energía, telecomunicaciones mediante la exención de la tramitación de planes especiales y obtención de licencia siempre que sean de interés general y el proyecto haya sido aprobado por órgano competente, sometiéndolo únicamente a informe urbanístico municipal y evaluación ambiental.
Igualmente, se agiliza la aprobación de proyectos de infraestructuras hidráulicas –en este caso mediante la modificación de la Ley de Abastecimiento y Saneamiento– mediante la eliminación del pan especial de infraestructuras para obras de interés público de Canal de Isabel II.
Con esta medida se podría reducir la tramitación de estas infraestructuras hasta en dos años. Habida cuenta los problemas de acceso a estas infraestructuras en muchos nuevos ámbitos de desarrollo de la Comunidad de Madrid, está por ver si las modificaciones serán suficientes para desbloquear la situación de acceso a infraestructuras.
Artículos 25.a), 29.2 y 50 de la LSM y se añade el artículo 29 bis.
(viii) Disciplina urbanística: se amplían los plazos para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, así como los de prescripción de las infracciones y sanciones. De los cuatro años previstos hasta hoy, a quince años para los suelos no urbanizables de protección y seis en el resto de casos. Además, se incluyen las declaraciones responsables en la regulación relativa a disciplina urbanística.
Artículos 193-195 y 197 de la LSM.
A la vista de esta regulación, esperamos que se agilice el desarrollo de proyectos en la Comunidad de Madrid.
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Para más información:
Francisco Bengoetxea Arrieta (fbengoetxea@ramoncajal.com), socio del área de Urbanismo
