Se establece la calificación permanente de vivienda protegida para el caso de que las viviendas se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

Con el objetivo de reforzar la oferta de vivienda a corto plazo para personas en situación de vulnerabilidad económica, se crea el concepto de “vivienda asequible incentivada”, que se suma ahora al de vivienda protegida.

Se trata de vivienda de titularidad privada que se dedica a alquiler a precios reducidos para personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precios de mercado. La Administración competente “incentivará” a los propietarios de vivienda que se acojan a este régimen con una serie de beneficios fiscales, urbanísticos o de otro tipo. No obstante, no se establece el detalle de estos incentivos.

Se introduce la regulación de las llamadas “zonas de mercado residencial tensionado” que aplicará a los ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda, con el fin de regular y moderar los precios de los alquileres. La declaración de una zona como mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de 3 años, pudiendo prorrogarse por periodos anuales.

Se podrá declarar una zona como mercado residencial tensionado cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de vivienda en los 5 años anteriores a la declaración como zona de mercado de vivienda tensionado haya experimentado un crecimiento de, al menos, 5 puntos porcentuales superior al crecimiento del IPC.

Esta medida de control de rentas en zonas de mercado tensionado fue inicialmente implementada en la Comunidad Autónoma de Cataluña a través de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, en virtud de la cual el precio de referencia de los alquileres en las zonas de mercado tensionado debía estar marcado por (i) la renta del contrato anterior o (ii) por el índice de referencia fijado para el alquiler de la zona en concreto.

En este sentido, el Grupo Parlamentario Popular interpuso un recurso de inconstitucionalidad contra ciertos artículos de esta ley y de las disposiciones adicionales y transitorias que ha sido estimado parcialmente por el Pleno del Tribunal Constitucional. El Tribunal Constitucional considera que ciertos preceptos de la ley invaden las competencias exclusivas que el Estado tiene atribuidas para establecer los criterios globales de ordenación de la contratación privada (artículo 149.1 8ª de la Constitución Española).  

La Ley de Vivienda establece una definición de carácter general del concepto de “gran tenedor” de vivienda, como aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

No obstante, la Ley de Vivienda prevé que, sobre la base de esta definición de “gran tenedor”, cuando se declare una zona de mercado residencial tensionado, la memoria que acompañe a la propuesta de declaración definirá los criterios concretos para la consideración de gran tenedor de vivienda en la zona en cuestión. La redacción de la Ley de Vivienda no es del todo clara en este punto, de forma que surge la duda sobre si, con respecto a una zona declarada como de mercado residencial tensionado, se podrá decretar una definición de gran tenedor más restrictiva que la definición general anteriormente descrita, de forma que también se pueda considerar como gran tenedor a aquellas personas físicas o jurídicas titulares de menos de 10 inmuebles urbanos residenciales o que dispongan de una superficie inferior a los mencionados 1.500 m².

Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) para incluir las siguientes medidas, que serán aplicables en áreas que hayan sido declaradas de mercado residencial tensionado:

• Viviendas arrendadas: el arrendatario podrá acogerse a la finalización del contrato (transcurridas las prórrogas previstas en los artículos 9.1 o 10.1 LAU) a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

Hasta ahora, el arrendador podría finalizar el contrato de arrendamiento notificando esta circunstancia al arrendatario con, al menos, 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez hubiesen transcurrido como mínimo 5 años para el caso de arrendador persona física y 7 años para el supuesto de arrendador persona jurídica.

Sin embargo, con la modificación de la LAU prevista en la Ley de Vivienda, transcurrido el periodo mínimo de duración del contrato de 5/7 años previsto en la LAU, el arrendador no podrá poner fin al contrato de arrendamiento si el arrendatario solicita prorrogarlo. Por lo tanto, un arrendamiento con una duración de 5/7 años conforme a los plazos mínimos de la LAU, podrá prorrogarse a voluntad del inquilino por 3 anualidades más, hasta un total de 8/10 años según los casos.

El artículo 10.1 de la LAU ya preveía la posibilidad de que el contrato de arrendamiento se prorrogase anualmente hasta un máximo de 3 años si, al llegar la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas (y transcurridos los plazos mínimos de duración de 5 y 7 años), ninguna de las partes hubiere notificado a la otra su intención de no renovar el contrato. No obstante, con la modificación propuesta en la Ley de Vivienda, si el contrato de arrendamiento se encontrase ya prorrogado conforme al artículo 10.1 LAU, al finalizar esta prórroga el arrendatario podrá solicitar prorrogarlo de nuevo por un máximo de 3 anualidades más, de forma que estaríamos hablando de unos plazos de duración obligatoria para el arrendador que podrían llegar hasta los 11/13 años dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica. En cualquier caso, la Ley de Vivienda establece que las partes podrán pactar otros términos o condiciones distintos, por lo que podría defenderse la posibilidad de excluir contractualmente la aplicación de esta prórroga.

• Nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hayan estado arrendadas: como regla general, se limita el alquiler en estas zonas a la última renta del contrato anterior, incrementada en lo que proceda conforme a la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. No obstante, cuando concurran los siguientes supuestos previstos en la Ley de Vivienda, la renta del nuevo contrato podrá incrementarse hasta un máximo de un 10% sobre la última renta vigente con arreglo al anterior contrato:
  • Cuando la vivienda hubiera sido objeto de actuaciones de rehabilitación, mejora o mejora de la accesibilidad en los términos previstos en la ley.
  • Cuando el nuevo contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años.
• Propietario persona jurídica gran tenedor: conforme a la Ley de Vivienda, cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

No obstante, hay que tener en cuenta que existe una incongruencia en la Ley de Vivienda, ya que su exposición de motivos establece que, en estos casos, la renta de los nuevos contratos estará limitada por (i) la prevista en el contrato anterior o (ii) por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, sin aclarar cuál de estos dos criterios debe prevalecer.

Se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la Ley de Vivienda para la aplicación de esta última limitación referida al sistema de índices de precios de referencia. De esta forma, se da tiempo a la administración estatal para que establezca el sistema de índices de precios de referencia que será necesario para aplicar las limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas.

Este tipo de medidas que limitan el precio del alquiler ya han sido implementadas en el ámbito internacional, por ejemplo, en la ciudad de Berlín, obteniendo un resultado distinto al perseguido.

Se regula la aplicación de recargos sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles (“IBI”) que podrá aplicarse a aquellas viviendas que permanezcan vacías durante un periodo superior a 2 años, siempre y cuando el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas. Todo ello, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

Se prevén las siguientes medidas:

• Al menos el 50% del suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública deberá ser destinado a vivienda protegida en alquiler.
• Se modifica el artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (“Ley del Suelo”).

Actualmente, la Ley del Suelo ya contempla que la legislación urbanística debe establecer una reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública, cuya localización debe de ser respetuosa con el principio de cohesión social. Esta reserva debe alcanzar, como mínimo, a los terrenos necesarios para realizar el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y del 10% en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o rehabilitación de la urbanización.

No obstante, la Ley de Vivienda modifica el artículo 20 de la Ley del Suelo para introducir la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública en suelo urbanizado no sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Para ello, la Ley de Vivienda deja en manos de las administraciones competentes el desarrollo de los mecanismos pertinentes de compensación a los afectados. Además, debido a lo impreciso de su redacción, no se establece de manera clara si el porcentaje de vivienda protegida debe ser de un 30% o de un 10% como en los supuestos contemplados anteriormente, aunque parece razonable defender que debería tratarse del porcentaje del 10%.